为了让购房者更容易负担得起，美国总统特朗普上周想出了一个“新点子”——计划推出长达50年期的抵押贷款 ，以帮助美国人更轻松地实现“购房梦 ” 。然而 ，这一计划一经公布，许多抵押贷款分析师都竞相发出警告：认为白宫需谨慎行事……
特朗普上周末在其旗下社交媒体Truth Social上发布了有关该产品的信息 ，迅速引发了美国社会的轰动 。负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局局长比尔·普尔特对此回应称 ，他们正在“努力 ”，并表示这将“彻底改变游戏规则”。
显然 ，特朗普政府试图延长抵押贷款期限的一大目的 ，是降低购房者的月供——贷款期限越长，每月需要偿还的本金就越少 。
近年来 ，随着房价和抵押贷款利率的攀升 ，导致普通美国人的购房负担能力显著下降，许多潜在购房者因此无力承担房贷 。一些购房者已经开始转向浮动利率抵押贷款以降低每月还款额，长达50年期抵押贷款或许能为它们提供另一种选择。
但毫无疑问 ，这一方案也有其他方面的明显不足 。最直接的代价就是 ，在整个贷款期限内，购房者的利息支出会显著更高 ，而且他们积累房屋净值的速度也会慢得多……
到死还不完？
50年期房贷潜在的运作方式和计算如下：
假设一套价值40万美元的房屋 ，首付20%，现有抵押贷款利率为6.22%(这是房地美上周对30年期贷款的预估利率) 。如果购房者选择50年期抵押贷款 ，其每月需偿还的本金和利息总额将比30年期贷款少约200美元。然而 ，从整个贷款期限来看，房主最终需要支付的累计利息总额将比30年期贷款多约33.5万美元——几乎快赶上了这套房屋的现价 。
上述估算的前提 ，还是建立在50年期抵押贷款的利率 ，与30年期抵押贷款利率相同的背景下 。
但这一点在未来显然很难做到——古根海姆证券联席主席Jim Millstein表示，贷款机构很可能会收取更高的利率 ，以抵消额外20年期限带来的信用风险 ，因为在此期间借款人可能违约。最终，更高的利率可能会抵消每月还款额的大部分甚至全部节省。
与此同时，背负50年期房贷的业主积累房屋净值的速度将远低于30年期的房贷者 ，因为更长的还款期内主要偿还的是利息 。即便假设利率相同 ，若50年期房贷业主在10年后售房，其净值将比30年期贷款业主少约3.8万美元 。这还不包括业主十年间支付的房产税 、保险费及维修成本。
其他弊端还包括：额外20年的还款期 ，意味着若出现重大人生变故(如离婚或失业) ，可能导致还款困难 。
甚至于考虑到美国首次购房者的年龄中位数已攀升至创纪录的40岁，50年的贷款期限意味着许多人可能终生都永远无法还清贷款 ，反而会将债务转嫁给下一代……
“这将导致债务而非财富资产的代际转移 ， ”Cotality公司公共政策与行业关系主管Pete Carroll指出 。
事实上，对于不少美国购房者而言 ，首付而非房贷可能是他们面临的最大障碍。而延长贷款期限对此毫无助益 。加州房地产经纪人协会首席经济学家Jordan Levine指出 ，若50年期房贷成功刺激购房需求，可能反而会推高房价 ，增加购房者负担 。
金融风险不容忽视
华盛顿智库城市研究所住房金融政策中心创始人Laurie Goodman表示 ，关于50年期抵押贷款还有诸多问题仍待解答，包括抵押贷款支持证券投资者将如何看待该产品……
联邦住房金融局(FHFA)目前监管着房利美和房地美两大抵押贷款机构。房利美和房地美本身不发放贷款，而是从贷款机构收购约半数美国住房贷款 ，将其打包出售给投资者 ，并为这些贷款提供还款担保 。
值得一提的是，美国私营贷款机构此前也曾尝试过此类超长期抵押贷款 ，尤其在2008-09年金融危机爆发前数年 。
例如 ，房利美曾于2003年开始购买40年期抵押贷款，并于2005年扩大了该计划。直到2014年起 ，联邦住房金融局才禁止房利美和房地美了购买期限超过30年的贷款 。
曾于2009至2011年担任美国财政部首席重组官的Millstein指出 ，“金融危机前曾出现许多类似的所谓创新，旨在降低抵押贷款成本 ，但结果却酿成了灾难 。 ”
一些分析人士表示 ，为了支持50年期抵押贷款，特朗普将需要国会废除禁止政府担保贷款期限超过30年的法律。TD Cowen分析师Jaret Seiberg表示 ，虽然监管机构也可自行批准50年期抵押贷款 ，但此过程需耗时一年或更久。
Realtor.com高级经济学家Joel Berner在一份声明中写道：“这(50年期房贷)显然不是解决住房负担能力问题的最佳方法 。政府最好的做法是扭转关税引发的通货膨胀，正是这种通货膨胀推高了现有抵押贷款的利率 。”
保守派共和党众议员Marjorie Taylor Greene也明确反对推出50年期房贷的构想，认为这类房贷让银行 、房贷放款业者和房屋建商有利可图 ，但普通美国人支付的利息却会大增 ，甚至辞世时都未能还清房贷……
（文章来源：财联社）
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